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FICHESRETOURD’EXPÉRIENCESETOUTILS
CAHIERTECHNIQUE
CONSTRUIRELAVILLESURELLE-MÊME
Accessibilité
- ArticleR. 510-5ducodede l’urbanisme.
LACONVENTIOND’ÉQUILIBRE
logements /bureaux
CONVENTIOND’ÉQUILIBRELOGEMENTS /BUREAUX
n°
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FICHE
OUTIL
PORTÉEOPÉRATIONNELLE
L’objectif premier de la convention d’équilibre est la production de
logements, la diversification des fonctions et des typologies de
logements avec une proportionminimale de logements sociaux ou
privés, la correction dumarché par la régulation des implantations
tertiaires. L’outil répond bien à l’enjeu de mixité sociale. C’est une
alternativeefficaceà laprocédured’agrément, outil coercitif.
On dispose aujourd’hui de plus de vingt ans de recul sur cette
pratiqueutiliséepar une trentainedecommunes.
L’outil peut favoriser le recyclagedesbureauxanciensen logements
ou la redynamisation de zones d’activités : un des objectifs de la
convention, outre lacontributionà l’implantationd’activités sur des
secteursoccupésexclusivement par des logements, est de favoriser
la réoccupationdes secteurs à vocationd’activités.
DESCRIPTION
Cet outil incitatif est basé sur l’idée simple de lier la constructionde
logements, déficitaire, à celle des bureaux, abondante, par un ratio
adaptéetnégociéselonchaquecommuneou territoireentre l’Etatet
lescommunesetgroupementsdecommunes.
L’outil est évolutif. Laconventiond’une duréede3à5ansest renou-
velableet le ratiopeutêtre revuà lahaussesi lemarchédebureauxse
tend. Il estbienadaptéaucaractère fluctuantdesmarchés.
Lorsque laproductionde logementsn’atteintpas lesobjectifssouhai-
tés, l’outil coercitif s’applique et tout nouveau projet de bureaux fait
l’objetd’un refusd’agrément.
Toutefois, pendant la durée de la convention, les promoteurs sont
assurésd’obtenir l’agrément.
La négociation peut s’avérer tendue et complexe, mais l’implication
de l’Etat permet le partage de la responsabilité en cas de réactions
négativesdeshabitantsàcesnouveauxprogrammesde logements.
C’estunoutil efficaceàcourt termequi permet de réagir rapidement
faceàunemballementdumarchéde l’immobilier debureaux.
PRÉCISIONS
La convention d’équilibre activités / logements n’est valable que
dans un contexte économique dynamique, avec une demande pour
l’immobilier de bureaux. Depuis 2008, lamise en place de nouvelles
conventionsaété ralentie.
Elle est à manipuler avec précaution : un ratio trop élevé freinerait
le développement tertiaire d’un secteur émergent et la construction
de logements. Les besoins en équipements correspondant à la
construction de logement ne sont pas intégrés dans cet outil.
Onconstruit toujoursplusdem
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debureauxquede logements.
L’outil ne permet pas d’orienter le marché sur la localisation des
constructions (c’est le rôle des infrastructures de transport et des
mesures incitatives, notammentfiscales).
Une possible piste d’amélioration consiste en unemeilleure prise en
compte des reconversions dans le calcul des ratios afin de réintro-
duirede l’habitatdans le tissuexistant.
Enfin se pose la question de la reproductibilité de la pratique en
dehorsde l’agglomérationparisienne.
EXEMPLESD’APPLICATION
Plaine-Commune (407 007 habitants) a été pionnière en adoptant
une convention à l’échelle intercommunale pour la période 2005-
2009, qui aservi decadreà lapolitiquedeprogrammationdebureaux
et de logements sur le territoireet debasedeconcertationà l’élabo-
rationdeSCoT.
La convention intègre également un ratio bureaux-activités en lien
avec une politique volontariste de construction de locaux destinés
aux PME-PMI, ainsi que la programmation de logements spécifiques
(résidencespour jeunesactifs, étudiants, personnesâgées)oucontri-
buant à la résorptionde l’habitatprivédégradé.
Les objectifs ont été dépassés en matière de logements (ratio de
2au lieude 1,2) etenmatièrede locauxd’activités, entrainant le renou-
vellement de la convention sur la période 2011-2015 sur des bases
plus ambitieuses intégrant la prise en compte prioritaire des projets
lesplus structurantsdu territoire : ratio logements / bureauxde 1,66,
une proportion importante de logements en accession et un effort
soutenuen faveur des locauxd’activités.
Echelledeprojet
- Grand territoire.
Typede renouvellement urbain
- Intensification.
