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LESOUTILSETMÉTHODESTRANSVERSES
CAHIERTECHNIQUE
CONSTRUIRELAVILLESURELLE-MÊME
Les outils de l’acquisitiondu foncier
L’intervention sur le tissu existant requiert de déroger
au droit de propriété. Pour acquérir des opportunités
foncières ou constituer des réserves, les collectivités
disposent néanmoinsdeplusieursmoyensd’action :
- la
voie amiable
, qui reste la voieprivilégiée ;
- le
droit de préemption
, dont le droit de préemption
urbain (DPU) et le droit de préemption dans les zones
d’aménagement différé (ZAD) ;
- l’
expropriation
pourcaused’utilitépublique, dont laDUP
Réserve foncière.
•
Ledroit depréemption
Ledroit depréemptionurbain (DPU)
Prérogativedepuissancepublique, il s’agitd’unepriorité
sur les cessions de biens immobiliers à titre onéreux,
notifiéesaumoyend’unedéclarationd’intentiond’aliéner
(DIA) qui s’exerce en vue de la réalisation, dans l’intérêt
général, des actions ou opérations d’aménagement
urbaindansune zonepréalablement définie.
Points de vigilance :
>le titulaire du DPU dispose d’un délai de 2 mois pour
notifier sadécisiondepréempter, au termeduquel son
silence vaut renonciationà l’exercicedecedroit ;
>si le titulaire exerce son droit sur une partie du bien,
le propriétaire peut exiger que la commune acquière
l’ensembledubien ;
>toutpropriétaired’unbiensoumisàDPUpeutproposer
au titulaire l’acquisitiondecebien ; le refusdu titulaire
entraîne la disparition de ce droit pour une durée de
5ans.
Ledroit depréemptiondans les ZAD
L’objet est identiqueauDPU,mais laprocédurediffère :
- le secteur dans lequel s’applique le DPU est créé par
l’Etat, sur proposition ou après avis des collectivités
locales compétentes ;
- les ZAD peuvent être instaurées dans les zones
urbaines (U), d’urbanisation future (AU), mais aussi les
zones agricolesounaturelles.
Points de vigilance :
Depuis la loi du 3 juin 2010 sur le Grand Paris, la
durée de la ZAD est limitée à 6 ans (contre 14 ans
initialement). Cette durée est certes renouvelablemais
la date de référence pour l’évaluation des biens en
cas de prolongement de la ZAD est la date du dernier
renouvellement.
•
L’expropriationpar laDUP« réserve foncière»
Le recours à la DUP réserve foncière permet à la
puissance publique d’acquérir par anticipation des
terrainsenvued’uneaffectationultérieureen recourant
à l’expropriation.
Points de vigilance :
>il est impossible de recourir à la DUP réserve foncière
si le projet est trop avancé et le périmètre de réserves
doit répondreàun réel besoin ;
>l’obligation de rétrocession prévue en matière d’ex-
propriation s’applique aussi aux terrains acquis pour
constituer des réserves foncières ;
>la spéculation immobilière liée à la valorisation des
terrainsouverts à l’urbanisationest limitée.
Faire intervenir unEtablissement PublicFoncier
Ces stratégies peuvent s’appuyer sur l’intervention des
établissements publics fonciers d’État (EPFE) ou locaux
(EPFL), opérateurs qui réalisent des acquisitions et opé-
rations foncières en vue d’un projet d’aménagement
).
Leur action est définie dans le cadre d’un programme
pluriannuel d’interventions qui détermine les objectifs
d’acquisitions et qui se décline à travers des conventions
d’intervention signées avec les collectivités publiques
porteuses d’un projet. L’EPF mobilise le foncier dans
une dynamique qui vise à le recycler le plus rapidement
possibleetnonà lestocker.Dansune logiquederégulation
dumarché, il fixe leprixdes fonciersqu’il cèdeetconsulte
lesopérateurs sur des critèresqualitatifs.
Pour aller plus loin :
- Revue«LaNouvelleRevueFoncière» ;
- Dossier «Questions foncières »dansTraitsd’Agence,
l’actualitédes agencesd’urbanisme, automne2013.
