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RÉUSSIRLAPLANIFICATIONETL’AMÉNAGEMENTDURABLES
CAHIERTECHNIQUE
CONSTRUIRELAVILLESURELLE-MÊME
ACTIONSURL’ÉQUILIBRE
ÉCONOMIQUELOCAL
Construire la ville sur elle-même nécessite d’agir sur le
cadre économique qui gouverne l’usage des fonciers en
structurant l’offre foncière et valorisant l’intervention
en site dense et en agissant sur les mécanismes de
valorisation-dévalorisationdesquartiers.
•
Structurer l’offre foncière et valoriser l’intervention en
sitedense
Dans un contexte systémique global, les choix des
acteurs dépendent de fait du système des contraintes :
il est plus facile et plus rentable de consommer de
l’espaceagricoleplutôtquede recycler le foncierurbain.
Plusieurs axes d’intervention sont possibles pour
structurer l’offre foncièreet immobilière.
Concernant le foncier,
les interventions permettant la
modification des règles économiques locales peuvent
porter sur :
- la règlementation qui interdit l’ouverture du foncier
agricoleà l’urbanisation ;
- la mise en place d’aides publiques pour la prise en
compte des « surcharges » foncières induites par
le recyclage (intervention d’établissements publics
foncier, aidespubliquesdirectes auxaménageurs, …) ;
- lapénalisationfinancièrede l’urbanisationpériphérique
par des taxesd’aménagement appropriées.
Concernant l’immobilier,
l’équilibre économique issu
des lois du marché n’est pas nécessairement optimal
d’un point de vue social ou environnemental. Ainsi, une
construction en ville comporte des coûts que n’a pas
unpavillondebanlieue, mais cedernier génèred’autres
dépenses pour la collectivité. Il faut donc « internaliser
les effets externes » pour modifier l’« inéquilibre »
économique local.
Celapeut passer par :
- l’incitationà la requalificationde l’existantnotamment
au niveau thermique (par exemple via les prêts à taux
zéro sur l’ancien) ;
- l’interrogation sur les valeurs des taxes d’habitation.
Fréquemment, les taxes sont moins élevées dans
des secteurs attractifs qui ne sont pas pénalisés par
les nuisances de la densité urbaine (trafic, densité
de population, dégradations, bruit,…). De la même
manière, à surface équivalente, un logement en
collectif paiera davantage de taxe d’habitation qu’un
logement individuel. Les commissions communales
de l’impôt direct devraient pouvoir corriger ces effets
pénalisants.
De la même façon, lemarché préfère les implantations
tertiaires à la production de logements. Pour satisfaire
une meilleure mixité fonctionnelle et sociale, la conven-
tion d’équilibre logements / bureaux
)
est un exemple d’outil incitatif permettant de lier la
construction de logements à celle des bureaux par un
ratioadaptéet négocié.
•
Agir sur les mécanismes de valorisation-dévalorisation
des quartiers
L’évolution des sites urbanisés est tributaire de la
vitalité des activités qui s’y déroulent, de l’attractivité
résidentielle ou tertiaire, mais aussi des stratégies des
opérateurs économiques présents sur les marchés
immobiliers et fonciers.
Les opérateurs économiques qui se rémunèrent sur les
opérations immobilières ont tout intérêt à acheter au
plus bas prix et à revendre au plus élevé. Pour accroitre
cettemarge, ilsn’investissentgénéralementpasencours
de cycle descendant. On observe alors une certaine
inertieà la reprised’unedynamiqueopérationnelledans
certainsquartiers.
Enjeuxd’application aux trois échelles
Grand territoire
Projet urbain
Opérationd’aménagement
ü
ü ü
ü ü ü
- Miseenplaced’aidespubliques
- Valorisationde l’interventionen site
dense
- Agir sur lesmécanismesde
valorisation-dévalorisation
desquartiers
