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RÉUSSIRLAPLANIFICATIONETL’AMÉNAGEMENTDURABLES
CAHIERTECHNIQUE
L’AEU
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POURUNEAPPROCHEENCOÛTGLOBALDANSLESPROJETSD’AMÉNAGEMENT
CONSTAT
Appréhender l’économie des opérations d’aménagement
durabledans leur globalité est un exercice très complexe
aujourd’hui pour les porteurs de projets. Les démarches
d’analyse financière et les outils analytiques et métho-
dologiques adaptés aux opérations d’aménagement sont
rares, alors que pour les opérations de bâtiments, des
outils ont été développés depuis plus d’une dizaine d’an-
nées, tel que lemodèleCoParCodéveloppépar LaCalade
en collaboration avec l’association régionale de l’habitat
duNord -Pas-de-Calaiset laDREALPicardie, parexemple.
Certaines opérations emblématiques peuvent apparaître
commedes contre-exemples par leniveaudes investisse-
ments consentis, reflets de très hautes ambitions ou de
la réalisation de dispositifs innovants. Ces opérations ont
généralement bénéficiédefinancements exceptionnels.
DESENJEUXET
DESTEMPORALITÉSDIFFÉRENTES
POURLESACTEURS
Les opérations d’aménagement mettent en jeu des
acteurs qui ont chacun leur propre logique économique,
liéeàune temporalitéetàdesobjectifsdifférentsdeceux
des autres acteurs :
- la collectivitéest à la fois dans le temps court (mandats
électoraux) et dans le temps long (intérêt général à
long terme, besoins futurs de la population, prévisions
des coûts d’exploitation et de maintenance des
infrastructures et des équipements et d’éventuelles
subventionsd’équilibrede servicespublicsdélégués) ;
- les aménageurs sont généralement dans une logique
d’équilibre financier de l’opération, les promoteurs dans
une logique de retour sur investissement et de marge
à court terme. Pour les deux, les durées des opérations
constituent un paramètre important des bilans (frais
financiers et coûts de portage) ; elles sont liées au
succès de la commercialisation des charges foncières
et des biens immobiliers dans le contexte des marchés
locaux ;
- les fournisseurs de services (stationnement payant,
production de chaleur, etc.) sont dans une logique de
retour sur investissement de grosses infrastructures, de
leur exploitation et de la vente des services sur le long
terme, plusde vingt ans ;
- les investisseurs propriétaires bailleurs, individuels ou
en SCI, sont dans une double logique de rendement
d’investissement et de plus-value à la revente, sachant
que les dispositifs fiscaux sur l’immobilier locatif
peuvent inciter à des mises en vente à une échéance
d’unedizained’années ;
- les bailleurs sociaux sont dans une logique d’équilibre
d’opération sur le long terme ;
- les investisseurs propriétaires occupants sont dans une
double logiqued’anticipationdescoûtsdifférés (charges
d’usage, maintenance, renouvellement d’équipements,
etc.) et deplus-valueà la revente ;
- les locataires sont dans des logiques immédiates de
niveaude loyers et decharges.
VALEURSETMODÈLES
ÉCONOMIQUESDEL’AMÉNAGEMENT
Lemodèle économique « global » d’une opérationd’amé-
nagement désigne le raisonnement et la façon dont ses
acteurs créent, fournissent, et récupèrent de la valeur
sur le territoire urbain, sachant que pour être viable,
un projet ne doit pas viser seulement des avantages
sociaux et/ou environnementaux, mais aussi être justifié
économiquement.
Cela nécessite de s’interroger sur la questiondes valeurs,
et de leur reconnaissance, en intégrant la temporalité.
Ainsi, la question de « qui paie quoi », intrinsèque au
modèle économique, peut se traduire ainsi : « comment
articuler les bénéfices et les coûts de la ville, alorsmême
qu’ilsne surviennent pasaumêmemoment, qu’ilsne sont
pas forcémentmonétarisablesetqu’ilsneconcernentpas
forcément lesmêmespayeurs et bénéficiaires ?»
1
.
Engager une opération d’aménagement sobre énergéti-
quement et favorisant la mixité sociale et fonctionnelle
entraîne en effet des coûts. Toutefois, certains coûts
peuvent être largement réduits, et l’aménagement durable
générer aussi desgains (figure 1).
ENJEUXÉCONOMIQUES
DANSL’AMÉNAGEMENT
1 •
«La villedurable
n’est pasgratuite»
- in«LeMook » :
l’entrepriseen
paradoxes -
EditionsAutrement
- 2011 - Isabelle
Baraud-Serfaty
