12
RÉUSSIRLAPLANIFICATIONETL’AMÉNAGEMENTDURABLES
CAHIERTECHNIQUE
L’AEU
2
POURUNEAPPROCHEENCOÛTGLOBALDANSLESPROJETSD’AMÉNAGEMENT
Le jeud’acteurstraditionneld’uneopérationd’aménagement
réunit la commune (ou l’intercommunalité), l’aménageur,
les promoteurs et les investisseurs. Chaque acteur inter-
vient plus particulièrement à certaines phases, plusieurs
acteurs peuvent intervenir simultanément dans unemême
phase. Certains acteurs peuvent avoir plusieurs rôles (par
exemple, investisseur et utilisateur). Le schéma ci-dessous
ne représente que les acteurs principaux de chaque
phase.
La collectivité locale (commune ou intercommunalité),
sur le territoire de laquelle le projet se situe, est en
général à l’initiative de l’opération d’aménagement.
Elle maîtrise le PLU (ou PLUi) et les autorisations
d’urbanisme, avec en particulier la délivrance des permis
de construire (PC). L’aménageur est en général public.
Il peut s’agir de la collectivité elle-même si elle décide de
mener l’opération en régie. Mais il peut également s’agir
d’une Société Publique Locale (SPL) ou d’une Société
d’Economie Mixte (SEM), voire d’un aménageur privé,
àqui lacommuneconfieuneconcessiond’aménagement.
L’aménageur a traditionnellement pour métier d’acquérir
le foncier auprès des différents propriétaires initiaux,
de recomposer le parcellaire, de réaliser les voiries
publiques. Il revend ensuite les droits à construire avec
un cahier des charges de cession de terrain à des
promoteurs, lesquels conçoivent le projet immobilier,
lefinancent, leréalisentet lecommercialisent,notamment
en le vendant àunouplusieurs investisseurs, qui peuvent
l’utiliser pour leur propre besoin (cas par exemple des
acquéreurs personnes physiques pour leur propre usage)
ou le louer à un ou plusieurs utilisateurs puis le revendre
ainsi valoriséàunautre investisseur.
Cette chaîne constitue une chaîne de valeur puisque,
normalement, chaqueétapeduprojetapportede lavaleur
auprojet.
La chaîne de l’immobilier se recompose.
Elle se fait de
moinsenmoinsselon ledérouléclassique, trèsséquentiel.
Undoublemouvement seconstate, tout spécialement sur
lesprojetsd’aménagement urbainsd’unecertaine taille.
D’une part, les opérateurs privés remontent davantage
en amont dans la chaîne de l’immobilier. Ainsi, de plus
en plus, les opérateurs privés se positionnent sur des
fonciers stratégiques (territoire de très forte attractivité
économique) qu’ils acquièrent directement auprès de
grands propriétaires, ce qui modifie alors leur rapport
avec l’aménageur ou la collectivité. D’autresméthodes se
développent également où l’aménageur a la maîtrise du
foncier, puismet enplacedes partenariats, plus oumoins
juridiquement formalisés, avecdespromoteurs.
D’autre part, les acteurs publics s’impliquent de plus
en plus en aval. Les collectivités imposent les prix de
sortie des programmes, consultent dans certains cas les
promoteurs sur la base de programmes et faisabilités
architecturales très poussées, voire se font utilisateurs
d’uncertainnombredeprogrammes.
Ainsi, la chaîne de valeur classique de l’immobilier se
recompose selondes configurationsmultiples et inédites
(voir figure4).
Figure2 - Lachaîneclassiquede l’immobilier -©I. Baraud-Serfaty
Collectivité
Définition règles
urbaines
©l. Baraud-Serfaty
Maîtrise foncière
Conceptionprojet
urbain
Réalisation voiries
publiques
Définitionprogramme
projet immobilier
Conceptionduprojet
immobilier
Réalisationduprojet
immobilier
Commercialisation
Détenteet gestion
dubien immobilier
Utilisation
Aménageur
Promoteur
Investisseur
Utilisateur
Figure3 - Processusdecréationdevaleur aufil desétapes
de lachaînede l’immobilier©I. Baraud-Serfaty
Objet /
sources créationdevaleur
Créationdevaleur
Terrainnu
/hectare
/m
2
/m
2
/m
2
SHON
/m
2
SHON
/m
2
SHON
/m
2
SU
Loyer /m
2
et txcapi
+PLU
+ travauxd’aménagement
+ travauxdedesserte
+dépollution
+découpage foncier
+projetd’aménagement
+ signaturepromessevente
+projet architectural
+autresétudespréalables
+obtentionPCpurgé
+ travauxdeconstruction
+ nancement
+commercialisation (baux signésavec loyers)
+entretien immeuble
…
Terrainpotentiellement constructible
Terrainviabilisé (équipé, dépollué)
Terrainviabiliséavecdroitsàconstruire
Terrainviabiliséavecdroitsàconstruire sousmaîtrise
TerrainavecPCobtenu
Immeublebâti
Immeublebâti loué
Unitédevaleur
