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ENJEUXÉCONOMIQUESDANS L’AMÉNAGEMENT
CAHIERTECHNIQUE
L’AEU
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POURUNEAPPROCHEENCOÛTGLOBALDANSLESPROJETSD’AMÉNAGEMENT
Pour le moment, ces nouvelles stratégies relationnelles
se jouent principalement entre aménageurs et promo-
teurs, voire investisseurs. Mais tout indique que demain,
elles intègreront leclient, les entreprisesdeconstruction,
d’ingénierie, les gestionnaires de services urbains, les
exploitants, etc., d’autant plus que des innovations radi-
cales sont à l’œuvre avec les technologies numériques.
La question-clé est alors celle de lamanière dont chaque
acteur s’organise pour garder la maîtrise de sa création
de valeur et, en particulier, comment les acteurs publics
renouvellent leurs modes d’action pour contrôler ce pro-
cessusde fabricationdesprojetsd’aménagement devenu
très complexe.
Pour lesaménageursetpour lespromoteurs,
acteursmajeurs
des opérations d’aménagement, les bilans d’opérations
se traduisent par les grands postes de dépenses et de
recettes précisés dans les schémas suivants (figures 5
et6).
Figure4 - Les recompositionsde lachaînede l’immobilier©I. Baraud-Serfaty
Collectivité
Définition règles
urbaines
©l. Baraud-Serfaty
Maîtrise foncière
Conceptionprojet
urbain
Réalisation voiries
publiques
Définitionprogramme
projet immobilier
Conceptionduprojet
immobilier
Réalisationduprojet
immobilier
Commercialisation
Détenteet gestion
dubien immobilier
Utilisation
Aménageur
Promoteur
Investisseur
Utilisateur
Nouveauxentrants
Figure5 - Lebilande l’aménageur - SourceADEF2011
Lebilande l’aménageur
Dépenses
Foncier
Prixdu terrain
Charge foncière ( )
x
m
2
SHON
Constructibleen logement, bureaux, activités
Subventions d’équilibre aubénéficede
l’aménageur
(encas debilandéficitaire)
Coûts d’aménagement
Dépollutions, terrassements, réalisation
desVRD, frais d’études…
Coûts de constructiondes équipements
(travauxet études)
Participations éventuelles
aubénéficede lacollectivité
Autres frais
Frais et droits demutations, frais annexes,
Fraisde structureet decommercialisation,
Fraisfinanciers et assurances
Margenette
(rémunérationdes capitauxpropres et impôts)
«Margebrute»
Recettes
Vendue auxpromoteurs
Acquises auprès de la collectivité
Figure6 - Lecompteà reboursdupromoteur - SourceADEF2011
Le compteà rebours dupromoteur
Dépenses
Foncier
Prixdu terrain
Produits de la ventedem
2
immobiliers
Nombredem
2
habitables
x
Prix en
(fonctionduproduit,
de la localisation, de la surface…)
Viabilisation tertiaires
Préparationdu terrain
Construction
Travauxet rémunérationde lamaîtrised’œuvre
Proportionnel à la surface
Taxes et participation
(taxe localend’aménagement / PUP)
Proportionnelles à la surfaceconstructible
Frais divers
Coûts demutations, frais annexes
Frais de structureet decommercialisation
Fraisfinanciers et assurances
Margenette
(rémunérationdes capitauxpropres et impôts)
«Margebrute»
Recettes
Prixpeu variables pour unproduit immobilier
donné
