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POURUNEAPPROCHEENCOÛTGLOBALGRÂCEÀ L’AEU
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CAHIERTECHNIQUE
L’AEU
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POURUNEAPPROCHEENCOÛTGLOBALDANSLESPROJETSD’AMÉNAGEMENT
L’exposition aux risques naturels ou industriels est direc-
tement liée au choix de la localisation d’une opération
d’aménagement. Lesplansdepréventionet lesdocuments
d’urbanismeprévoient lesdispositionsadaptées, en termes
de construction. La prise en compte du changement
climatique peut orienter la localisation des composantes
de l’opération, en positionnant, par exemple, des espaces
verts en limitede zone inondable.
Mixité fonctionnelle et sociale : un élément majeur du
programme
Leprogrammefixedesobjectifsde surfacesdebâtiments
et de foncier constructible, en fonction de la densité de
construction de l’opération définie par la réglementation
duPLU, lecoût d’aménagement et lemarché immobilier.
Ces objectifs de surfaces se déclinent selon différentes
affectations, qui constituent autant de produits à vendre
et de recettesfinancièrespotentielles :
- l’immobilieréconomique : commerces, services, bureaux…
- les logements, endifférenciant :
- accessionà lapropriété ;
- accession socialeà lapropriété ;
- locatif social gérépar desbailleurs sociaux ;
- locatif encadrépar desdispositionsfiscales ;
- locatif libre.
- leséquipements :établissementsscolaires, équipements
sportifs et culturels… qui ressortent demontages finan-
ciers publics ou de délégations de service public pour
les chaufferies collectives, lesparcsde stationnement…
Les différentes catégories de produits immobiliers ont
chacuneun systèmed’acteurset une logiqueéconomique
propre.
Lesprixdecessions foncières sont àétablir en regarddes
prix de sortie ou de revient des produits immobiliers de
manièreàcequecesderniers soient bienpositionnés sur
les différents segments des marchés immobiliers locaux
(logement libre, immobilier d’activité, etc.) et par leur
qualité architecturale, de manière à être attractifs pour
lespromoteurs et acquéreurs.
Le succès de la commercialisation du foncier construc-
tible conditionne l’équilibre du bilan de l’opération pour
l’aménageur.
Les objectifsdemixité sociale se traduisent par des objec-
tifs quantitatifs pour différentes natures de logements.
Ils peuvent se concrétiser, en ce qui concerne la produc-
tion de logement locatifs sociaux, soit par la réalisation
d’opérations par des bailleurs sociaux, soit par la vente
en l’état futur d’achèvement (VEFA) de logements aux
organismes de logement social, par des promoteurs,
«à ladécoupe»ou«enbloc».
Dans le premier cas, les conditions d’équilibres des opé-
rations de logement social sont obtenues en vendant aux
organismes les charges foncières à un niveau de prix qui
permette d’atteindre cet équilibre. Le déséquilibre est
donc reporté sur les charges foncières.
Dans le deuxième cas, le nombre de logements à vendre
à des bailleurs sociaux en VEFA, et les plafonds de prix,
sont contractualisés avec le promoteur dans le cadre du
contrat de ventedu foncier.
Lemontagefinancier estmisaupoint avec l’organismede
logement social, l’EPCI porteur du PLH, le service « loge-
ment »de l’Étatet, éventuellement, l’établissementpublic
foncier intervenant sur le territoire.
Avec lesprixdecharge foncièreet lesprixd’acquisitionde
logements en VEFA, lamobilisation des fonds propres de
l’organisme et la modulation des subventions sont deux
autresmoyens d’obtenir l’équilibre financier d’une opéra-
tionde logement social.
En ce qui concerne la mixité fonctionnelle, la recherche
des meilleures conditions pour la réussite d’implanta-
tion d’activités fait également appel à lamodulation des
charges foncières, l’aménageur fixant des produits et des
prixen fonctiondumarchéde l’immobilier local.
Dans les deux cas, des prix plus élevés pour le foncier ou
les logements destinés au secteur libre permettent de
compenser en tout ou partie des prix moins élevés pour
les logements sociauxou l’immobilier économique.
