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RÉUSSIRLAPLANIFICATIONETL’AMÉNAGEMENTDURABLES
CAHIERTECHNIQUE
L’AEU
2
POURUNEAPPROCHEENCOÛTGLOBALDANSLESPROJETSD’AMÉNAGEMENT
Les exemples ci-dessous montrent des modulations
de charges foncières en fonction de la destination des
immeubles ; ilsmontrentégalement lesobjectifsdemixité
socialeet fonctionnelledesprogrammes.
Transcription et concrétisation :
l’écritureurbaine, unephase intégratrice
L’écriture urbaine par la maîtrise d’oeuvre de l’opération
d’aménagement va intégrer les contraintes du site et
les objectifs du programme, mais également les enjeux
par thématiques, pour les traduire en une composition
urbaine. Cette phase va définir la composition générale,
les îlots et la composition des volumes bâtis, déterminer
les caractéristiques du projet en termes de densité et de
fragmentationdubâti ; ellevapréciser la répartitionentre
les surfaces affectées aubâti, auxespacespublics (voirie,
espaces et jardins publics) et aux espaces non bâtis à
usage privatif (voirie interne, jardins partagés, espaces
verts ...). Il s’agit d’une phase « intégratrice », visant à
faire émerger une solution globale optimisée. L’AEU
2
doit
conduireàcette solution.
Chaque contrainte, chaque objectif du programme,
chaque enjeu thématique doit être considéré comme
un élément d’un système global, en interaction avec les
autres éléments :
- la forme et l’orientation des bâtiments, leur répartition
ont des conséquences en termes d’efficacité thermique
(conception bioclimatique des bâtiments), d’usage des
sols, et de réductiondes coûtsd’un réseaudechaleur ;
- lamaîtrise du phénomène d’îlot de chaleur est liée aux
surfaces ayant une couverture végétalisée (espaces
vertspublicsouprivés, toitures végétalisées) ;
- lesespaces vertset leséquipements sportifsoffrent des
solutionspour lagestiondes eauxpluviales (écrêtement,
filtrage) ;
- leschoix relatifsà lamobilitéetà l’offredestationnement
conditionnent laconceptionde la voirie ;
- les parcs de stationnement offrent la possibilité de
positionnement decapteurs solaires ;
- la prise en compte des flux dematière et produits puis
des déchets produits après usagedétermine l’accessibi-
litéauxéquipementsdecollecte, lesbesoinsdecapacité
de stockage intermédiaire, la prise en compte des nui-
sances (bruits, …) et les contraintesde voiries ;
- etc.
Cettephaseaun rôle fondamental sur l’économieduprojet :
- elle coordonne et met en cohérence les réponses aux
différentes catégories de contraintes et d’objectifs,
cequi offre lapossibilitéd’enoptimiser les coûts,
- elle crée de la valeur par la qualité de la composition
urbaine et paysagère, par les lieux de centralité, par
les espaces publics, valeur qui, bien qu’indirectement
estimable, est importanteet conditionne le succès de la
commercialisationdesbiens immobiliers àcourt terme,
- sur le long terme, ces mêmes qualités du projet, mais
également les dispositifs de gestion, et ceux favorisant
le bien vivre ensemble et le lien social, conditionnent
la pérennité duquartier et lamaîtrise de ses coûts pour
lacollectivité.
SOURCESDOCUMENTAIRES
- Rapport d’étude « L’approche économique des projets
d’aménagement : enjeux, mécanismes et acteurs »
ADEME / Cerema - BURGEAP - Ibicity - S. Dardé / 2015
- « Calcul du coût global : objectifs, méthodologie et
principes d’application selon lanorme ISO/DIS 15686-5 »
MEDDAT/CGDD - 2009
- «Lecoûtglobal d’unprojetdeconstruction » - lemodèle
d’aideà ladécisionCOPARCO - LaCalade -DREPicardie
- 2006
- Fiches du Certu « Aménagement opérationnel » et
«Économie territorialeet urbaine» - 2010 - 2011
- «Guide relatif à la prise en compte du coût global dans
lesmarchésdemaîtrised’oeuvreet de travaux» -MEIE -
mai 2010
- «Coût global des bâtiments et des opérations d’aména-
gement -moded’emploi » -CCharlot-ValdieuetP.Outre-
quin - éditions LeMoniteur –2013
- Performance environnementale des logements -
argumentaire technique et commercial - ARENE Ile-de-
France
Logements Charge foncière
(en
E
HT/m
2
)
SHON
Nombre % mini
maxi
enm
2
%
Logement privé libre
1021
48%
380
169800 66%
Logement locatif social
698 32% 135
195
Logement accession social
430 20%
195
Tertiaire (hors activités et commerces)
210
25200 10%
Activités - Commerces
450 780 32000 12%
Services - équipements (pris enchargepar lacollectivité locale)
31 700 12%
Logements Charge foncière
(en
E
/m
2
)
Prixde sortie
(en
E
/m
2
)
SHON
Nombre % mini
maxi
mini
maxi
enm
2
%
Logement privé libre
677 55%
340
3000 63000 39%
Logement locatif social
326 26%
160
1400 28500 18%
Logement accession social
239 19% 210 250 2 100 2
500 9500 6%
Tertiaire (hors activités et commerces)
200
2300 50000 31%
Activités - Commerces
1000 1 200 3800 2%
Services - équipements (pris enchargepar lacollectivité locale)
5000 3%
Logements Charge foncière
(en
E
HT/m
2
)
SHON
Nombre % mini
maxi
enm
2
%
Logem nt p ivé libre
1021
48%
38
1698
66
Logement locatif social
698 32% 13
195
Logem nt accession social
430 20%
195
Tertiaire (hors activités et commerces)
210
25200 10%
Activités - Commerces
450 780 32000 12%
Services - équipements (pris enchargepar lacollectivité locale)
31 700 12%
Logements Charge foncière
(en
E
/m
2
)
Prixde sortie
(en
E
/m
2
)
SHON
Nombre % mini
maxi
mini
maxi
enm
2
%
Logement privé libre
677 55%
340
3000 63000 39%
Logem nt l catif social
326 26%
16
140
285
18%
Logement accession social
239 19% 210 250 2 100
500 9500 6%
Tertiaire (hors activités et commerces)
200
2300 50000 31%
Activités - Commerces
1000 1 200 3800 2%
Services - équipements (pris enchargepar lacollectivité locale)
5000 3%
Exempled’unEcoQuartier, projetde2 150 logementsetde
260000m
2
deSHON, dansunemétropoleduSud-Ouest :
Exempled’unEcoQuartier, projetde 1250 logementsetde
160000m
2
deSHON, dansunemétropoleduSud-Ouest :
Nota : les surfaces restent exprimées en « SHON » (surface hors
oeuvre nette) et non en « SP » (surface de plancher), s’agissant
d’opérations engagées avant le 1
er
mars 2012, date d’application des
nouvelles définitions. LaSPest engénéral inférieurede5à 15%à la
SHONet iln’yapasdeconversionsimplepourpasserde luneà l’autre)
Figure 13 -Mixité socialeet fonctionnelle :
exemplesde répartitiondescharges foncières (Cerema)
