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RÉUSSIRLAPLANIFICATIONETL’AMÉNAGEMENTDURABLES
CAHIERTECHNIQUE
L’AEU
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POURUNEAPPROCHEENCOÛTGLOBALDANSLESPROJETSD’AMÉNAGEMENT
12 •
Pour de
grossesopérations
à fort enjeuxde
politique locale,
l’acquisitionde
terrainspossible-
ment polluéspeut
faire l’objet de
négociations entre
l’aménageur et les
propriétairesdes
terrains,mais ces
négociationspour-
tant dépendantes
duprojet n’intègre
généralement
pasdeclausesde
revoyure.
La question majeure pour l’opérateur est donc de bien
identifier et connaître les coûts de dépollution afin de
sécuriser sonopération.
Systèmed’acteurs
La prise en compte des contraintes et aléas de dépollu-
tion est un enjeu pour tous les acteurs liés à l’opération
d’aménagement, afin d’adapter le projet à la dépollution,
et inversement ladépollutionauprojet :
- la puissance publique porteuse de l’opération, pour le
choixdesonsiteet ladéfinitiond’unprogrammeadéquat ;
- l’aménageur, pour adapter sa planification de l’usage
dessols, voireoptimiser sastratégiedemaîtrise foncière
(en lien avec la définition du programme, l’usage futur
des sols établi lors de l’écriture du projet urbain condi-
tionne lesbesoinsdegestiondespollutions) ;
- le promoteur, pour définir ses conditions de construction,
et anticiper le contexte de commercialisation de son
opération.
La question du budget de la dépollution à l’horizon d’une
opération qui durera de 5 à 10 ans est difficile à établir
tant que leprojet n’est pasdéfinitivement arrêté. Il faudra
eneffet attendre leplanmassedéfinitif et fairecoïncider
pollution et projet pour connaître ces coûts
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. Ces coûts
de dépollution sont considérés comme un des aléas
dans la construction des bilans des aménageurs et des
promoteurs. Le défaut d’anticipation des coûts associés
à cet aléa peut conduire à un décalage du calendrier de
l’opérationet àdenouveauxcoûts.
Approche économique
Les indicateursassociésauxcoûtsde ladépollution sont :
- pour l’aménageur :
- le coût lié aux travaux de dépollution rapporté au
coût des travauxhorsdépollution ;
- le coût foncier lié à la dépollution rapporté au prix
de ventesdes terrains ;
- le coût des travaux de dépollution (intégrant une
éventuelle subvention) rapporté aux recettes de
l’aménageur pour les espaces prévus à la commer-
cialisation ;
- pour lepromoteur :
- le coût des travaux de dépollution (intégrant une
éventuelle subvention) rapporté aux recettes des
promoteurs pour les espaces prévus à la commer-
cialisation ;
- pour lapuissancepublique :
- leséventuellessubventionsqui peuvent couvrirune
partiedes coûts liés à ladépollution.
Enfin, les coûts de dépollution sont à rapporter aux sur-
faces construitesduprojet, exprimées enm
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SP.
Pour réduire ces coûts, les contraintes de dépollution
doivent être anticipées et intégrées de la conception
jusqu’à laconstruction :
- les études documentaires et historiques permettent de
détecter laprésenceéventuelledepollutions ;
- les diagnostics poussés permettent d’évaluer l’ampleur
des pollutions, et d’estimer un premier coût correspon-
dant. Ces diagnostics permettent de structurer la prise
en compte de l’aléa adaptation entre le propriétaire
du site et l’aménageur/promoteur ; la collectivité ayant
intérêt à inciter la réalisationdediagnosticsfins lorsque
les études documentaires font suspecter des pollutions.
En effet, quand le périmètre à aménager s’y prête, des
diagnosticsfinspeuventorienter l’opération sur ladesti-
nationdes sols, la topographieduprojet ;
- Un diagnostic fin réalisé par l’aménageur ouvre la
possibilité d’une consultation des opérateurs en
vue de cession de charges foncières sur la base
des données recueillies. L’opérateur dans cecas est
réputé connaître « l’aléa pollution ». L’aménageur
peut s’engager de son coté à prendre à sa charge
toute pollution supplémentaire non détectée qui
rendrait le terrain impropreà sadestination.
- La mise en place d’un protocole d’accord préa-
lable au compromis de vente entre l’aménageur et
l’opérateur basé sur un diagnostic approfondi peut
permettre de prévoir la réalisation par l’aménageur
de premiers travaux de dépollution. L’opérateur a la
chargede ladépollutionen rapport avec sonprojet.
A l’issue de cette procédure, un accord se fait qui
prévoitunplafonnementdescoûtsdedépollutionà
chargede l’opérateur.
- Lamise enœuvre d’un « Plan de gestion » permet
l’identification des options de gestion pertinentes
pour la réhabilitation et l’affectation d’un site à de
nouveaux usages. Il oriente et cadre les choix des
aménageurs.Nécessitantunedémarche itérativeet
donc consommatrice de temps, ce plan permet de
déterminer les éléments demaîtrisedes sources de
pollution, demaîtrise des impacts, des mesures de
traitement, confinement, atténuationou restriction
associées, et le schémaorganisationnel afférent.
- les opérations de gestion de pollutions comprennent
des coûts directs (travaux, élimination et études asso-
ciées), des coûts indirects (conditions d’intervention
spécifiques, dispositions constructives adaptées, allon-
gement des délais induits par la dépollution), des coûts
de gestion de site (surveillance et entretien de dispo-
sitifs spécifiques à la pollution) et d’autres coûts (pas-
sif environnemental, communication). Les travaux de
dépollution doivent être définis selon les méthodes de
traitement sur siteouhors sitedes terrespolluées.
